قیمت ساخت مسکن و توکن مسکن زیر ذره بین کارشناسان/«ثبات مسکن» سراب است؟

اقتصادنیوز: مدیر گروه عمران و شهرسازی مرکز پژوهش های مجلس گفت: توکن مسکن با توجه به شرایط اکوسیستم این بخش در اقتصاد ایران، می‌تواند ابزار کارآمدی باشد، به شرط آنکه الزامات آن درست دیده شود. در اکوسیستم کنونی، استطاعت خرید مسکن به شدت پایین آمده است و ابزار توکن، به احیای نسبی آن کمک خواهد کرد.

به گزارش اقتصادنیوز، برنامه ویدئویی «خانه‌اول»، محصول روزنامه «دنیای‌اقتصاد» ، به موضوع «تامین مالی بخش مسکن و ساختمان» اختصاص پیدا کرد.

بنا بر گزارش روزنامه دنیای اقتصاد، در میزگرد این برنامه، عبدالرضا آصفی، عضو هیات‌‌مدیره انجمن صنعت ساختمان و علی فرنام، مدیر گروه عمران و شهرسازی مرکز پژوهش‌های مجلس، در سه سرفصل مرتبط با «تامین مالی مسکن»، چشم‌انداز بازار مسکن و ساختمان را مورد تشریح و بررسی قرار دادند.

چالش‌های دسترسی خریداران و سازنده‌ها به وام‌های بانکی، اولین سرفصل مباحث بود که مشخص کرد، بانک‌ها خودشان را پشت آب گل‌آلود «نرخ سود دستوری و ناترازی بانکی» مخفی کرده‌اند. در مبحث دوم صحبت‌ها، درباره سراب «ثبات» مسکن هشدار داده شد، اگرچه الان قیمت مسکن رشد هیجانی ندارد اما تضمینی نیست که در آینده هم این وضعیت ادامه پیدا کند. در قسمت سوم نیز مزایا و نقاط قوت «توکن مسکن» به عنوان یک بال مدرن تامین مالی تشریح شد که اگر بال اول که تسهیلات مسکن است نیز به‌کار بیفتد، امکان کنترل ریسک آتی در بخش مسکن فراهم خواهد شد.

پخت و پز «توکن»

 علی فرنام، در ابتدا با اشاره به اینکه، هنوز جزئیاتی از طرح «توکنایز مسکن» یا مدل نظر دولت اعلام نشده و احتمالا ایده در حال پخت و پز است، گفت: زمستان سال گذشته تعداد زیادی پلتفرم در حوزه فروش متری و حتی مسکن توکنی شکل گرفت و ناگهان از سمت دولت و دستگاه‌های نظارتی با این شیوه تامین مالی مخالفت شد. این مخالفت از بابت نگرانی درباره «خالی‌ فروشی به اسم فروش متری» بود، لذا الان همین که دو وزارتخانه اقتصاد و راه‌وشهرسازی قصد به رسمیت‌شناختن ابزارهای جدید برای تامین مالی مسکن را دارند، امیدوارکننده است.

مدیر گروه عمران و شهرسازی مرکز پژوهش‌های مجلس، ویژگی‌های ابزار توکن مسکن را اینگونه تشریح کرد، توکن مسکن ابزار تامین مالی برای سمت عرضه و ابزار حفظ سرمایه برای سمت تقاضا است، البته ممکن است در مواردی به خانه‌دار شدن افراد هم منجر شود. توکن در عین حال،‌ نقش «چراغ جادو» را برای بازار مسکن بازی نمی‌کند به این معنا که نباید انتظار داشته باشیم با این ابزار، ۴۰ درصد فعالان بخش مسکن و ساختمان، تامین شده و به همین اندازه مشکلات برطرف می‌شود.

این ابزار، یک پیکسل از مجموعه پیکسل‌هایی است که اگر درست کنار هم قرار بگیرند، مسیر تامین مالی شکل خواهد گرفت. ما از ابتدای دهه ۹۰ در بخش مسکن به سمتی رفتیم که از ابزارهای بازار سرمایه برای تامین مالی استفاده کنیم. در کشورهای عضو OECD، این ابزارها که یکی از آنها، توکن است، قدمت بالایی دارند و حدود ۱۰درصد در تامین مالی مسکن سهم و نقش ایفا می‌کنند.

توکن مسکن با توجه به شرایط اکوسیستم این بخش در اقتصاد ایران، می‌تواند ابزار کارآمدی باشد، به شرط آنکه الزامات آن درست دیده شود. در اکوسیستم کنونی، استطاعت خرید مسکن به شدت پایین آمده است و ابزار توکن، به احیای نسبی آن کمک خواهد کرد. سرمایه‌گذار ساختمانی هم الان از بین انواع موانع تولید، با چالش تامین مالی به عنوان بزرگ‌ترین مانع روبه‌رو است؛ در این باره، در گزارش‌های دیوان محاسبات کشور، آمارها از سهم پایین پرداخت تسهیلات مسکن حکایت دارد.

فرنام یکی دیگر از مزایای توکن را «تبادل‌پذیری» آن دانست به این معنا که خریداران توکن می‌توانند قبل از آنکه پروژه‌های ساختمانی به سرانجام برسد، در بازار ثانویه، امتیاز و سرمایه‌شان را با توکن مبادله کنند. در مدل‌های دیگر پیش‌فروش (سنتی)، خریداران نمی‌توانند قبل از تکمیل و آماده‌شدن آپارتمان، سرمایه ملکی خود را بفروشند. و این موضوع مانع از انتخاب بازار مسکن برای سرمایه‌گذاری هنگام تحولات بازارهای موازی شده است. توکن اما این نقیصه را برطرف می‌سازد.

فرنام درباره سرنوشت ناکام طرح راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان در اواسط دهه ۹۰ و احتمال دچار شدن طرح توکن مسکن به اتفاقی مشابه صندوق‌ها تصریح کرد، دهه ۹۰ بخاطر شرایطی که در بخش مسکن و ساختمان داشتیم،‌ صندوق‌های زمین‌ و ساختمان به نوعی از بازار عقب ماندند. بوروکراسی‌هایی که برای راه‌اندازی صندوق‌ها تعریف شد،‌ قیمت تمام‌شده ساخت را بالا برد و روی حاشیه سود تاثیر منفی گذاشت. شاید یک علت اینکه صندوق‌های زمین و ساختمان که در آن زمان ابزار نوین تامین مالی مسکن محسوب می‌شدند، فراتر از فاز آزمایشی که توسط بانک دولتی اجرا شد، توسعه پیدا نکرد، همین مساله بود. اما موضوع توکن چون سازوکار ساده‌تری دارد، بعید است به سرنوشت صندوق زمین و ساختمان دچار شود.

رقیب «بازارهای دارایی آنلاین» می‌شود

 او گفت، ما در مرکز پژوهش‌های مجلس، زمستان سال گذشته با تعدادی از پلتفرم‌هایی که توکن مسکن راه انداخته بودند، نشستی برگزار کردیم. آنها در بازار ساخت‌وساز پروژه‌های متعددی با توکن، چه در مسکن خصوصی و چه در حوزه خانه‌دوم، برای تامین مالی سازنده‌ها ترتیب داده بودند؛ برخی هم از بازار سرمایه مجوز داشتند. ولی در هر حال، این بازار هنوز به رسمیت شناخته نشده است، آن هم در شرایطی که الان افراد از طریق تلفن همراه‌شان به‌راحتی می‌توانند در بازار آنلاین طلا، این دارایی را خرید و فروش کنند اما برای مسکن، هنوز این امکان فراهم نشده است. اتفاقا تمایل سمت تقاضا به سرمایه‌گذاری آنلاین و دیجیتالی در بخش مسکن به خاطر اعتبار دیرینه ملک و عایدی آن به مراتب بیشتر از یک سری بازارهای موازی است.

لذا در پروژه‌های تولیدی مسکن، سیاستگذار نباید برای دسترسی بخش‌خصوصی به ابزارهای جدید تامین مالی، منفعل عمل کند یا مانع برای آنها ایجاد نماید. البته نگرانی سیاستگذار در موضوع توکن، «خالی فروشی» طرف ارائه‌دهنده توکن‌ها است. ولی اگر بخواهد به اسم صدور مجوز، در تضمین سود و بازدهی دخالت کند، به این بازار لطمه می‌زند؛ چون باید اجازه دهد سازوکار بازار، عایدی خریدار توکن مسکن را تعیین کند. متقاضیان قطعا براساس چشم‌انداز سرمایه‌گذاری در یک بازار، وارد آن بازار می‌شوند. با این حال، بازدهی توکن مسکن به احتمال خیلی زیاد، در صورتی که مقررات پیچیده بر آن وضع نشود که باعث افزایش هزینه‌های بالاسری و قیمت تمام‌شده شود، از سود سپرده بانکی بالاتر خواهد بود.

من پیشنهاد می‌کنم برای شروع کار، از پروژه‌های شاخص یا پروژه‌های ساختمانی که درصد زیادی از پیشرفت فیزیکی آنها محقق شده است، استفاده شود تا تقاضای بالقوه به این اطمینان برسد که در ازای سرمایه‌گذاری‌ای که با خرید توکن در آن پروژه انجام می‌دهد، بازدهی آن برمی‌گردد. پروژه‌ها و سازنده‌های خوشنام نیز به موفقیت توکنایزکردن مسکن در ابتدای کار کمک ویژه خواهد کرد. چشم‌انداز قیمت مسکن نیز با توجه به اینکه امسال از ثبات نسبی برخوردار بود، تنظیم آن با تورم عمومی طی دو سال آینده خواهد بود. لذا اگر از الان مقدمات راه‌اندازی رسمی بازار توکن برای این بخش فراهم شود، بازدهی مناسبی طی سال‌های آتی در انتظار سرمایه‌گذاران آن است.

منبع: اقتصاد نیوز