آمار «تراکمپاشی» در تهران
ابتدای تابستان امسال، شهرداران مناطق ۲۲گانه با تدوین بخشنامهای مرتبط با «شرایط جنگ»، قرار گذاشتند با هدف «تسهیل فرآیندهای اجرایی در خدماترسانی عمومی بهدلیل شرایط خاص ناشی از حملات هوایی رژیم صهیونیستی به تهران»، یکسری تسهیلات و امتیازها برای ساختوساز به سازندهها ارائه بدهند؛ از جمله «افزایش مجوز تراکمساختمانی بهصورت ۲ طبقه اضافه برای دستهای از پلاکها و یک طبقه اضافه برای دستهای دیگر.»
هر چند معانی «خدمات عمومی» و «مجوزهای ساختمانی» دو سر یک طیف بزرگ از خدمات شهری محسوب میشوند؛ بهطوریکه اولی نفع عمومی برای شهروندان دارد اما دومی نفع خصوصی برای گروهی که میتوانند به امتیازها برسند ایجاد میکند و نمیتوان امتیازهایی مثل تراکمساخت را در ردیف خدمات عمومی قرارداد اما با اینحال بخشنامه ۲۲شهردار از ابتدای تابستان جاری شد و چند هفته بعد از آن، در محلههایی در پایتخت، بنرهایی با مضمون «آمادگی شهرداری منطقه برای اعطای طبقات مازاد برای املاک در حال ساخت» نصب شد. امروز نتیجه «فروش تراکم اضافه طی نیمه اول سال» را میتوان در اطلاعات جدید مرکز آمار ایران از نبض ساختوساز مشاهده کرد.
پروانهها ۲۳درصد کاهشیافتند، واحدها ۱۱درصد
گزارش «دنیایاقتصاد» از دادههای جدید مرکز آمار حاکی است، طی نیمه اول امسال در تهران، «ساخت واحد مسکونی جدید» ۱۱درصد نسبت به مدت مشابه در سال۱۴۰۳ کاهشیافته اما تعداد پروانههای ساختمانی صادرشده در همین مدت ۲۳درصد افت کردهاست. این اختلاف ۲ برابری در نرخ رشد منفی «پروانه» و «واحد» در کارنامه تولید مسکن در پایتخت، یک پیام مشخص دارد: تعداد واحدهای مسکونی در هر پروانه یا روی هر پلاک، نسبت به نیمه اول سالگذشته، افزایش داشتهاست.
بررسیهای «دنیایاقتصاد» در اینباره حاکی است؛ میانگین تراکم واحد مسکونی در ساختمانهایی که نیمه اول امسال در تهران، احداث آنها با صدور پروانه ساختمانی توسط شهرداری آغاز شد به ۹ واحد در هر پلاک رسیدهاست؛ سالگذشته اما این تعداد حدود ۷ واحد بود. با این حساب برآورد میشود، با افزایش ۲واحدی تعداد آپارتمانها در ساختوسازهای ۱۴۰۴ شهر تهران، متوسط ارتفاع ساختمانهای جدید نسبت به سالگذشته، یک طبقه افزایشیافته و به ۶طبقه رسیدهاست، یعنی ۵ طبقه مسکونی روی پیلوت. پیشتر در پایتخت، ساختوسازهای جدید براساس معدل شهر، عمدتا ۴طبقه روی پیلوت بودند که در کل، ارتفاع ۵ طبقه بود. روال فعلی در صدور پروانه ساختمانی از نگاه کارشناسان شهری، «تراکمپاشی» توصیف میشود؛ سیاستی شبیه «پولپاشی» در اقتصاد. دکتر موسی غنینژاد در سرمقاله ۲۰ خرداد سال۹۷ روزنامه «دنیایاقتصاد»، پولپاشی و آثار زیانبار آن را اینگونه شرح دادهاست: «منظور از پولپاشی، سیاستهای ناظر بر «کمک» به تولید و رشد اقتصادی است که با اجبار نظام بانکی به اعطای اعتبارات ارزانقیمت با ضوابط سهلانگارانه صورت میگیرد و در عمل به شکل سیاست پولی بیرویه انبساطی موجب افزایش پایهپولی و نقدینگی نمایان میشود. این سیاست طبیعتا به تورم دامن میزند و دولت که خود مقصر اصلی در این میان است، انگشت اتهام را بهسوی کسبه گرانفروش میگیرد.»
سالها پیش مطالعهای در تهران بر روی «معادله قیمت زمین و تورم مسکن» انجام شد که مشخص کرد، بخشی از تورم شدید زمین ناشی از سیاستهای مدیریت شهری است. در این سالها ارزش زمین با قیمتهای فروش تراکم و میزان آن، بهصورت تصاعدی افزایش پیدا کرد؛ رخدادی در اقتصاد زمین و مسکن که هم سرمایهگذاران ساختمانی مجبور به تحمل «تورم بالای تولید» شدند و هم تقاضای مسکن دربرابر «تورم مسکن ناشی از تورم تولید» قدرت خرید را از دست داد. امروز بخشی از رکود مسکن و ساختوساز، نتیجه سیاستهایی است که از مجاری ضوابط ساختمانسازی وارد این بازار شد. در ماههای اخیر برخی سازندهها بهرغم «دعوت شهرداری برای فروش تراکم اضافه»، بهخاطر هزینههای سنگین جواز تراکم بیشتر، از این تصمیم استقبال نکردند.
مدیران شهر تهران اما در این مدت، معتقد بودهاند «تراکم بیشتر باعث عرضه مسکن ارزان» میشود؛ اتفاقی که نه در «رشد واقعی سرمایهگذاریهای ساختمانی» مشاهده میشود و نه در «قیمت مسکن»، با اینحال «تراکمپاشی» به دلیل «وابستگی شدید بودجه اداره شهر به درآمدهای ساختمانی» است و وقتی جریان پایدار و طبیعی سرمایهگذاری ساختمانی در تهران تحتتاثیر عوامل اقتصادی مختلف، کاهش پیدا میکند، مدیران شهر با «فروش تراکم» قصد جبران بودجه را پیدا میکنند. این سیاست اما مستلزم «تحمل هزینههای بیشتر از سمت سرمایهگذاران با توجه به صعود بهای جوازها» است و در عین حال، هزینه اداره شهر بیشتر هم میشود.
رکود ساخت مسکن هم در تهران، هم در کشور
گزارش «دنیایاقتصاد» از دادههای جدید مرکز آمار درباره ساختوساز نشان میدهد، نیمه اول امسال علاوهبر اینکه در تهران، تیراژ ساخت مسکن ۱۱درصد افت کرد، در کشور شرایط از این، نامناسبتر بود بهطوریکه تیراژ ساخت با کاهش ۲۴درصدی نسبت به نیمهاول پارسال همراه شد. در کشور طی ۶ ماه اول ۱۴۰۴ تعداد ۱۹۱هزار واحد مسکونی جدید احداث شد که البته منظور از احداث، «صدور پروانه» و شروع عملیات ساخت است، نه «تکمیل و عرضه به بازار مصرف.» هم در تهران و هم در کشور، وضعیت تولید مسکن در تابستان، بسیار کاهشی بود.
تحتتاثیر شرایط «جنگ تحمیلی ۱۲روزه» که آثار آن در تابستان، در بازار مسکن به شکل «تعطیلی نسبی معاملات» بروز پیدا کرد، ساختوساز در کشور نیز در این فصل ۲۹درصد نسبت به تابستان سالگذشته کاهشیافت. ساختوساز در کشور طی سالگذشته از رشد مثبت ۱۴درصدی برخوردار بود و بالای ۵۰۰هزار واحد مسکونی جدید در شهرها ساخته شد. در تهران نیز سالگذشته بالای ۵۰هزار واحد مسکونی جدید ساخته شد. وضعیت نیمه اول امسال اما نشان میدهد، اگر شرایط برای سرمایهگذاران ساختمانی و فروش مسکن در مقایسه با نیمه اول سال بهبود پیدا نکند، عملکرد تولید در کلسال کمتر از سالگذشته خواهد بود. سازندههای مسکن در تهران و دیگر شهرها، با دستکم دو مانع بزرگ روبهرو هستند؛ تورم تولید و رکود خرید مسکن.
منبع: دنیای اقتصاد